瑞典房地產(chǎn)的一些最大機(jī)構(gòu)所有者正在反駁他們認(rèn)為被夸大的擔(dān)憂，即該國搖搖欲墜的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崩潰，從而導(dǎo)致更廣泛的金融不穩(wěn)定。
【資料圖】
隨著利率的上升，在斯德哥爾摩上市的許多房地產(chǎn)公司的股價(jià)紛紛暴跌逾50%，尤其是瑞典地產(chǎn)巨頭SBB，在信用評(píng)級(jí)被下調(diào)迫使該公司取消股票發(fā)行并掛牌出售后，該公司已成為該行業(yè)困境的象征。
這場(chǎng)動(dòng)蕩也對(duì)瑞典貨幣造成了影響。上周，由于擔(dān)心房地產(chǎn)動(dòng)蕩可能對(duì)金融穩(wěn)定構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)，瑞典克朗兌歐元匯率跌至歷史新低。
然而，瑞典最大的養(yǎng)老基金之一AMF的首席投資官Tomas Floden上周在維斯比舉行的瑞典政商精英聚會(huì)上接受采訪時(shí)表示：“我認(rèn)為，外國投資者對(duì)此的擔(dān)憂被夸大了。”截至去年年底，該基金管理的7340億瑞典克朗(678億美元)資產(chǎn)中約有22%投資于房地產(chǎn)。
“我不擔(dān)心瑞典的金融穩(wěn)定，也不擔(dān)心瑞典的金融部門，”Floden稱。
盡管如此，房地產(chǎn)行業(yè)的前景在過去一年里迅速惡化，因?yàn)椴粩嗌仙睦是治g了承擔(dān)大量債務(wù)(通常是通過發(fā)行債券)的房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)房地產(chǎn)公司在未來18個(gè)月內(nèi)將面臨約170億美元的到期債務(wù)，隨著它們轉(zhuǎn)向出售資產(chǎn)以支撐資產(chǎn)負(fù)債表，監(jiān)管機(jī)構(gòu)警告稱，在最壞的情況下，被迫出售資產(chǎn)可能會(huì)導(dǎo)致估值暴跌和貸款機(jī)構(gòu)貸款損失的惡性循環(huán)。
Floden表示，在國際投資者重新對(duì)瑞典抱有信心之前，圍繞一些房地產(chǎn)公司的問題必須厘清。
國有企業(yè)Forsta AP Fonden(AP1)首席執(zhí)行官Kristin Magnusson Bernard也認(rèn)為，目前的動(dòng)蕩可以得到控制，并且不會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)產(chǎn)生更嚴(yán)重的影響，因?yàn)橛邢薜墓?yīng)為房地產(chǎn)估值提供了一個(gè)隱含的底線。
她表示：“要想真正陷入這種惡性循環(huán)，你需要在錯(cuò)誤的地方建許多房子，而我們沒有。此外，你需要銀行在放貸方面更加魯莽，而它們也沒有這樣做。”
據(jù)了解，AP1約18%的投資組合是房地產(chǎn)，該公司是住宅房地產(chǎn)公司W(wǎng)illhem AB的所有者，也是寫字樓和零售地產(chǎn)商Vasakronan AB的共同所有者。Magnusson Bernard表示，這些公司正在尋找購買房產(chǎn)的機(jī)會(huì)，并與潛在賣家進(jìn)行了多次討論。
合適的估值
Magnusson Bernard表示：“我認(rèn)為，許多人和我們一樣，已經(jīng)關(guān)注投資組合很長(zhǎng)一段時(shí)間了，如果估值下降，他們會(huì)列出自己感興趣的清單。我們一直在尋找高質(zhì)量的東西，但需要的是合適的估值。我們并不一定會(huì)買非常便宜的資產(chǎn)。”
本周，一筆規(guī)模可觀的交易取得了成果：Corem Property Group AB與兩名合伙伙伴達(dá)成協(xié)議，以約2.3億美元的價(jià)格將房地產(chǎn)公司Klovern AB 51%的股份出售給房地產(chǎn)投資者Nordic Real Estate partners A/S，從而釋放流動(dòng)性來償還明年到期的債券。這筆交易對(duì)Corem第二季度約10億瑞典克朗的利潤(rùn)造成了會(huì)計(jì)沖擊。與此同時(shí)，該公司正面臨融資成本上升的壓力，Scope Ratings GmbH已將其BBB-評(píng)級(jí)前景從穩(wěn)定下調(diào)為負(fù)面。
另外，這些基金高管認(rèn)為，圍繞估值的不確定性可能需要一段時(shí)間才能消除，從而為更多買家和賣家找到共同點(diǎn)鋪平道路。Magnusson Bernard表示，交易市場(chǎng)可能要到2024年才會(huì)活躍起來。
這位AP1首席執(zhí)行官表示：“有許多現(xiàn)有的所有者都在拖延時(shí)間，希望通過籌集新資本或非常有選擇地出售資產(chǎn)，用盡一切可能來加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表。這顯然延長(zhǎng)了不確定性的時(shí)期，但這也是一件好事，因?yàn)檫@意味著賣家還沒有真正受到那么大的壓力。”
