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中信建投發布研究報告稱，關注核心城市政策優化，推薦重點布局高能級城市的房企。7月地產銷售繼續筑底，部分房企流動性風險暴露，供需兩端的政策優化有望緩解行業的階段性壓力。核心一二線城市調控有望進一步放開，超大特大城市城中村改造為行業帶來新機遇，重點布局高能級城市的房企有望受益。

中信建投主要觀點如下：

統計局公布房地產市場運行情況，2023年7月銷售面積、投資額、新開工面積、竣工面積分別為7048萬平方米、9167億元、7090萬平方米、4501萬平方米，同比增速分別為-15.5%、-12.2%、-25.9%、33.1%，前值分別為-18.2%、-10.3%、-30.3%、16.3%。

樓市尚處調整階段，政策信號明顯已有城市優化調控。2023年7月全國商品房銷售面積同比下滑15.5%，市場銷售延續6月的筑底態勢。當前樓市尚處于調整階段，是內需不足和購房人缺乏信心的表現。7月24日政治局會議明確提出當前宏觀經濟的形勢及政策方向，在房地產領域，將適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。自政治局會議以來，已有包括鄭州、南京、杭州在內的城市優化調控。

融資不暢與銷售較弱依然困擾開發商加大投資，保交樓取得持續進展。7月房企到位資金同比下降20.2%，降幅仍較大。分拆各項資金來源可以知道，房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱，一定程度上困擾開發商加大投資力度。7月新開工和投資增速分別為-25.9%和-12.2%，較6月降幅均有所擴大。相較而言，保交樓取得持續進展，7月竣工同比增長33.1%，增速較6月提升16.8個百分點。

風險提示：房地產行業的風險主要在于銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期

1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險;

2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期;

3、房企信用修復不及預期：部分高杠桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。