2023年上半年，國(guó)內(nèi)REITs迎來(lái)系列“政策暖風(fēng)”，正站在新的發(fā)展起點(diǎn)，同時(shí)亦亟需在成熟的REITs市場(chǎng)中探尋和挖掘體系化的資管路徑參考。

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2023年8月15日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405)發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)。今年上半年，越秀房托整體經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定：經(jīng)營(yíng)收入10.61億元，同比上漲12.4%；物業(yè)收入凈額7.63億元，較2022年中期上升11%；中期分派每個(gè)基金單位約0.0541元，按年計(jì)算的分派收益率為7.07%。

酒店公寓經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)回升，繼續(xù)保持市場(chǎng)標(biāo)桿地位，廣州四季酒店和廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓平均房?jī)r(jià)依次為2202元/間/晚和1101元/間/晚，分別同比上漲41.3%和10.7%，均已超2019年同期水平；專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)收入上漲超70%；零售商場(chǎng)持續(xù)升級(jí)品牌級(jí)次，客流銷售雙增長(zhǎng)，VT101維多利廣場(chǎng)上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%；寫(xiě)字樓優(yōu)化提升租戶結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益以提升資產(chǎn)價(jià)值，廣州國(guó)際金融中心和越秀金融大廈重點(diǎn)租戶續(xù)租率分別達(dá)100%和94%，續(xù)租租金分別提升2.7%和6%。

作為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國(guó)資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，越秀房托始終堅(jiān)持以 “三位一體”管理協(xié)同，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值管理、生態(tài)圈管理、精益管理和主動(dòng)管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。

整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，收入總額達(dá)10.61億元

2023年上半年越秀房托應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的系列挑戰(zhàn)，堅(jiān)持創(chuàng)新求變，努力實(shí)現(xiàn)商業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值。

今年上半年，越秀房托經(jīng)營(yíng)收入10.61億元、物業(yè)收入凈額7.63億元，雙雙上漲超10%；整體期末出租率84%、整體期末租金單價(jià)188.8元/㎡/月；各業(yè)態(tài)收入占比結(jié)構(gòu)優(yōu)化，酒店公寓經(jīng)營(yíng)收入2.56億元，占比24%；專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入1.08億元，占比10%；零售商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入上漲10.2%至0.85億元；寫(xiě)字樓依然保持壓艙石地位，業(yè)態(tài)整體經(jīng)營(yíng)收入為6.12億元，占比58%；整體經(jīng)營(yíng)以“抗周期+穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”的表現(xiàn)，彰顯了資產(chǎn)基本盤(pán)的經(jīng)營(yíng)韌性。

良好的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)疊加主動(dòng)管理融資成本，為市場(chǎng)傳遞了積極的資管信號(hào)，形成與資產(chǎn)價(jià)值的“正向”循環(huán)效應(yīng)。截至2023年6月30日期末，資產(chǎn)總值為454.43億元，同比2022年期末上升3.6%。

主動(dòng)管理融資成本，ESG發(fā)展提質(zhì)增效

在REITs普遍面對(duì)美元加息導(dǎo)致的融資成本增高背景下，期內(nèi)越秀房托通過(guò)把握境內(nèi)外融資成本利差窗口，積極調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，以人民幣貸款置換存量境外外幣融資，從而平抑整體融資成本。

得益于優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)資產(chǎn)，越秀房托融資渠道暢通，今年3月完成首期人民幣15億元上海自貿(mào)區(qū)債發(fā)行，票面利率4.15%，提前置換了部分今年到期融資；于6月完成人民幣40億元跨境直貸（固定利率3.2%）首期人民幣15億元提款，確保流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得到有效管控。

2023年6月末，越秀房托融資平均成本率為4.90%，比去年末4.83%上升7個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)低于HIBOR加息水平。未來(lái)，越秀房托將結(jié)合金融市場(chǎng)的變化，做出合理的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，務(wù)求為投資人提供持續(xù)穩(wěn)定的投資回報(bào)。

在ESG發(fā)展成效和綠色租賃方面，越秀房托同樣表現(xiàn)出色。截至今年上半年期末，越秀房托在樓宇內(nèi)已與約30%的租戶簽訂綠色租約，并倡導(dǎo)綠色采購(gòu)，持續(xù)踐行可持續(xù)發(fā)展理念，而這種持續(xù)性創(chuàng)造綠色價(jià)值的模式也備受市場(chǎng)認(rèn)可。待40億元跨境直貸完成后，越秀房托綠色融資占比將由38%上升至51%，為公司穿越行業(yè)市場(chǎng)周期提供更大的助推力。

搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，場(chǎng)景化營(yíng)銷強(qiáng)化租戶粘性及經(jīng)營(yíng)導(dǎo)流

立足客戶需求，越秀房托采用發(fā)展新思維，借助以‘產(chǎn)品+服務(wù)+社群+資源’為核心維度的辦公生態(tài)平臺(tái)，整合租戶權(quán)益資源，落地“悅動(dòng)能量季”、“六點(diǎn)半劇場(chǎng)”、“有趣人類趴”、“悅享禮遇季”四大主題系列活動(dòng)，推動(dòng)寫(xiě)字樓生態(tài)圈建設(shè)，增強(qiáng)在租客戶粘性及忠誠(chéng)度。

酒店公寓積極創(chuàng)造新的體驗(yàn)場(chǎng)景，廣州四季酒店推出“四季童趣假日”，入駐即可享受四季放映室、四季電玩室、廚師烹飪課等多重體驗(yàn)；廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓也限時(shí)推出“寓你童行”暑期促銷，并配備設(shè)施齊全的廚房、高品質(zhì)家庭影院等系統(tǒng)，積極抓住旅游熱潮帶來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)隽俊?/p>

專業(yè)市場(chǎng)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)上雙向發(fā)力，高效鏈接資源，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵要素的整合，打造服裝生態(tài)圈；強(qiáng)化平臺(tái)效應(yīng)，搭建營(yíng)銷流量池，創(chuàng)造市場(chǎng)新機(jī)會(huì)，助力業(yè)績(jī)提升。如今年3月底，其中廣州白馬服裝市場(chǎng)率7家優(yōu)質(zhì)原創(chuàng)品牌參展中國(guó)國(guó)際服裝服飾博覽會(huì)（CHIC），實(shí)現(xiàn)3天總參觀量8.5萬(wàn)+、總訂單量500+、總銷售額300萬(wàn)+的優(yōu)異成績(jī)。

越秀房托發(fā)揮優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值優(yōu)勢(shì)，持續(xù)挖掘辦公生態(tài)平臺(tái)價(jià)值、市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)及消費(fèi)喜好變化，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，不斷構(gòu)筑出滿足客戶多元需求的多重生活空間，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)內(nèi)容力、產(chǎn)品力及影響力的長(zhǎng)效強(qiáng)化。

展望未來(lái)，越秀房托董事長(zhǎng)及行政總裁林德良表示：“面對(duì)后疫情經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，各行業(yè)恢復(fù)程度不一的挑戰(zhàn)，管理人將持續(xù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，大力穩(wěn)商招商，多渠道開(kāi)拓客戶資源，進(jìn)一步穩(wěn)固高質(zhì)租戶基礎(chǔ)?！?br/>

越秀房托以“堅(jiān)守術(shù)”持續(xù)提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力，通過(guò)穩(wěn)健基礎(chǔ)面造就長(zhǎng)期價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的可持續(xù)保值和增值，致力為中國(guó)REITs發(fā)展提供更多參考樣本。