作者：陳君君
銀行與購房者對(duì)于提前還貸的博弈，決定權(quán)在銀行。
(相關(guān)資料圖)
央行再度釋放存量房貸利率調(diào)整信號(hào)。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議提出，“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”、“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。
消息一出，迅速引起市場熱議，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量房貸利率能否調(diào)降仍是銀行與購房者對(duì)于提前還貸的博弈，決定權(quán)在銀行。
8月2日，截至收盤，A股銀行板塊（886052.WI）跌幅1.98%，其中，跌幅居前的多數(shù)為房貸存量較高的銀行。其中，郵儲(chǔ)銀行（601658.SH）收跌4.46%，中信銀行（601998.SH）、農(nóng)業(yè)銀行（601288.SH）、建設(shè)銀行（601939.SH）均跌約3%左右。
銀行調(diào)降動(dòng)力不足
存量房貸利率調(diào)降話題熱度持續(xù)，銀行進(jìn)展如何？據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，當(dāng)前，各家國有大行、股份制銀行未有利率調(diào)整舉動(dòng)，多數(shù)銀行回應(yīng)稱“暫未收到有關(guān)存量房貸利率調(diào)整的政策文件”、“仍按照原有的合同利率來執(zhí)行房貸利率”。即便有商業(yè)銀行小范圍“松動(dòng)”存量房貸利率，但仍稱，此舉僅限于某地分行下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn)，并未大量推廣。
“這段時(shí)間已關(guān)注到存量房貸利率調(diào)降的相關(guān)報(bào)道，但目前仍未接到具體的通知。銀行自身也存在經(jīng)營壓力，即便確定調(diào)降存量房貸利率，預(yù)計(jì)也會(huì)分階段逐步落實(shí)，需要一定的時(shí)間。”某國有大行信貸經(jīng)理對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。
今年以來，隨著貸款利率不斷下調(diào)，銀行利息收入走低，致使銀行經(jīng)營承壓。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末，銀行凈息差跌至1.74%，多數(shù)銀行已無法滿足內(nèi)源性資本補(bǔ)充。銀行盈利能力下降明顯，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，一季度末，上市銀行歸母凈利潤同比增長2.37%，較2022年下降5.22%，較2022四季度下降3.8%。
“銀行凈息差持續(xù)承壓，若存量房貸利率下調(diào)，與市場平均收益率倒掛明顯，對(duì)銀行的經(jīng)營會(huì)造成進(jìn)一步的壓力。”某公募基金銀行業(yè)分析師對(duì)記者說，當(dāng)前存量房貸將近40億元，如果進(jìn)一步降低存量房貸利率，將影響整個(gè)銀行業(yè)利潤2000億～3000億元，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)銀行息差縮窄。
中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐指出，存量按揭利率調(diào)整對(duì)于銀行息差將產(chǎn)生負(fù)向壓力，預(yù)計(jì)自今年四季度開始將體現(xiàn)在財(cái)報(bào)中，近期快速反彈背景下板塊短期有波動(dòng)可能。
房貸敞口高的銀行影響更大
根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，截至2022年末，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元。在巨大的存量房貸規(guī)模下，肖斐斐指出，有兩個(gè)因素將極大影響銀行息差和盈利：存量按揭定價(jià)調(diào)整的幅度及存量按揭規(guī)模調(diào)整的比例。
據(jù)中金公司貨幣金融分析部林英奇團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，以下調(diào)比例分別為30%、50%、100%來測算，存量按揭利率下調(diào)70bp后，2023年凈息差將分別下降3bp、5bp、9bp。
當(dāng)前，不同銀行的按揭貸款占比不同，截至2022年末，全行業(yè)、國有大行、股份行、區(qū)域行按揭貸款占比分別為21%、28%、17%、13%。“不同的調(diào)整幅度及比例將對(duì)不同銀行的凈息差產(chǎn)生不同程度的影響，若以2022年的按揭貸款占比來看，對(duì)按揭敞口比例較高的國有大行影響更大。”上述分析師對(duì)記者說。
由此來看，“標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一”的當(dāng)下，各家銀行主動(dòng)下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力并不充足。“如果沒有部門牽頭推動(dòng)，銀行很難單獨(dú)就此做出調(diào)整。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示。
業(yè)內(nèi)人士也稱，盡管央行表態(tài)支持及鼓勵(lì)銀行調(diào)整存量按揭貸款利率，但未見具體政策落地，“開關(guān)”仍在銀行手中。
“存量房貸下調(diào)比例預(yù)計(jì)不會(huì)很大，全面下調(diào)的可能性較低，”中泰證券銀行業(yè)分析師戴志峰分析認(rèn)為，“具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行出臺(tái)細(xì)則，即使陸續(xù)有政策出臺(tái)，政策針對(duì)不同地區(qū)、不同信用主體的政策預(yù)計(jì)也將不同，實(shí)際執(zhí)行會(huì)更加復(fù)雜和個(gè)性化。”他說。
業(yè)內(nèi)建議“一行一議”
存量房貸利率下調(diào)“箭在弦上”，不同銀行受到的影響不盡相同，業(yè)內(nèi)紛紛建言央行指導(dǎo)銀行出臺(tái)具體方案。董希淼建議，在人民銀行的統(tǒng)一指導(dǎo)下，通過市場利率定價(jià)治理機(jī)制，各主要銀行商定存量房貸利率調(diào)整的總體原則，然后各家銀行出臺(tái)具體的方案，明確存量房貸調(diào)整的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程，再由銀行的分支機(jī)構(gòu)與客戶進(jìn)行自主協(xié)商。
“央行可研究出臺(tái)針對(duì)性的政策工具為商業(yè)銀行置換存量貸款減輕壓力、提升動(dòng)力。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員高占軍則從政策角度提出建議。
他舉例稱，可掛鉤商業(yè)銀行個(gè)人房貸置換的進(jìn)度，有針對(duì)性地下調(diào)其法定存款準(zhǔn)備金率做相應(yīng)補(bǔ)償，對(duì)商業(yè)銀行存量房貸置換導(dǎo)致的利差損失，通過設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具進(jìn)行彌補(bǔ)，以央行再貸款或財(cái)政貼息等方式加以保證等。
針對(duì)存量貸款利率的調(diào)整幅度方面，招商證券房地產(chǎn)首席分析師趙可給出建議，“將存量按揭貸款利率加點(diǎn)后與目前區(qū)域最新加點(diǎn)幅度相比，高于后者的，按揭貸款可調(diào)降至最新的，低于最新加點(diǎn)幅度的則保持不變。”他指明，由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當(dāng)?shù)禺?dāng)前新發(fā)放利率之下也是不合理的。
對(duì)于銀行來說，光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰提出“利率越高，降幅越大”的原則，他建議商業(yè)銀行在提出變更合同和置換貸款的方案時(shí)，采取的降幅向高息客戶傾斜、相對(duì)拉平利率，是較有利于緩解早償壓力的方案。
招商證券也從銀行的操作層面給出建議：銀行可以在手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等設(shè)置調(diào)整申請(qǐng)鏈接，讓客戶自主申請(qǐng)，也可以網(wǎng)點(diǎn)線下申請(qǐng)，操作難度很低。
