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1、事件：住建部部長倪虹提出要提高住房品質，探索建立房屋養老金制度
6月26日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，指出要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市；要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
2、房屋養老金主要用于共用部位、共用設施設備維修更新
住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備（一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、車庫、文體設施等）保修期滿后的維修和更新、改造的資金，被稱為房屋的“養老金”。2008年建設部、財政部聯合頒發《住宅專項維修資金管理辦法》中規定，每平米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%，但各地可合理確定并實時調整。
3、諸多實踐中的痛點等待制度破局
從實踐中看，住宅專項維修資金也存在交存不規范、使用困難、使用率低的問題。以山東為例，截至2019年底，山東省維修資金賬面余額約857.42億元，累計使用金額約28.66億元，使用比例僅3.3%。隨著房屋房齡增加，住宅維修投入相應大幅增加，從數據看，1999-2008年，我國累計新開工住宅47.2億平米。這些住宅房齡已經超過15年，未來對于維修保養的需求將持續增加。我們認為，探索中的房屋養老金制度將會著力解決當前交存不規范、使用困難、使用率低的痛點，幫助提升住房品質。
4、投資建議
住建部提出建立房屋養老金制度，表明了存量房時代中央對于居民住房品質的關注，房屋養老金相關政策試點或將加速推進。6月以來，我們跟蹤的新房和二手房成交同環比均出現回落，樓市也再度出現轉弱勢頭，在央行下調LPR后，市場對于穩定房地產需求端的政策分外期待。2023年我們持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、華發股份、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。
風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大；（2）調控政策超預期變化，行業波動加劇。
