中指研究院監測，2023年3月房地產企業非銀融資總額為917.9億元，同比下降16.3%，環比增加109.0%。行業平均利率為3.89%，同比下降0.52個百分點，環比下降0.47個百分點。房地產行業信用債融資667.7億元，同比上升15.9%，環比上升100.9%；海外債發行0億元；信托融資40.6億元，同比下降76.0%，環比上升35.8%；ABS融資209.6億元，同比下降35.0%，環比上升273.3%。

數據來源：中指數據CREIS

融資結構：信用債發行穩步上升，信托及ABS環比有所上升

(資料圖片僅供參考)

從融資結構來看，3月信用債規模占比72.7%，海外債占比0.0%，信托占比4.4%，ABS融資占比22.8%。

數據來源：中指數據CREIS

3月信用債發行依然維持了良好勢頭，發行總量同環比穩步上升，發行進入穩定區間。3家民企成功完成信用債發行，但期限較長的中票和公司債均提供了增信擔保工具或信用保護工具支持，同時資金用途受到限制，雅居樂7億元公司債擬用于償還到期的公司債券。

信托及ABS均有發行，較2月均有明顯上升，特別是ABS，發行種類更加豐富。具體來看，3月CMBS/CMBN是發行規模最大的一類資產證券化產品，占比達59.1%，保障房、供應鏈ABS分別占比25.6%、15.3%。3月，“金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資產支持專項計劃(碳中和)”儲架項下的首發產品——“金茂申萬-上海金茂大廈-鑫悅綠色資產支持專項計劃(碳中和)”在上海證券交易所成功圓滿發行，產品總儲架規模達100億元，首發單期規模為30億元，實現了CMBS“儲架式”發行。

伴隨“三支箭”等融資利好政策的持續釋放，可以看出當前融資環境確實正在回暖，特別是境內信用債，一季度信用債月度發行額同比降幅由負轉正，累計發行額同比增長11.6%。但海外債、信托、abs等渠道發行規模仍在下降通道，特別是信托等非標渠道，投放規模持續壓降。表明投資人對行業風險仍有顧慮和考量，多數投資人仍在持續觀察銷售市場復蘇進度，由于當前銷售市場復蘇的結構性，投資人對民企發債的各項要求仍然存在，拉高了民企發債實際成本。隨著市場持續回暖，行業信心得以修復，融資效率將有進一步釋放的空間。

數據來源：中指數據CREIS

融資利率：各渠道融資利率均有不同程度的下降

從融資利率來看，本月融資綜合平均利率為3.89%，同比下降0.52個百分點，環比下降0.47個百分點。融資綜合平均利率下降主要是本月無海外債發行，拉低了整體利率。其中，信用債平均利率為3.74%，同比下降0.11個百分點，環比下降0.03個百分點；信托平均利率為7.15%，同比下降0.46個百分點，環比下降0.15個百分點；ABS平均利率為3.74%，同比下降0.004個百分點，環比下降0.11個百分點。

企業融資動態：首開發行額度最高，招商蛇口融資成本最低

從典型房企債券發行來看，本月首開融資額度最高，合計46.0億元，平均融資利率4.2%。具體來看，典型房企中雅居樂的信用債利率較高，為6.8%，招商蛇口最低，為2.3%。

表：典型企業2023年3月債券發行統計

備注：規模單位為億元，海外債按當月最后一天匯率換算為人民幣，利率單位為% 數據來源：中指數據CREIS

到期債券余額：4月到期債券余額超九百億，信用債占比近五成

2023年4月到期債券余額為975.1億元，其中，海外債占比為51.9%，信用債占比為48.1%。2023年內到期債券余額為6666.8億元，占總債券余額的23.5%，其中，海外債占比為33.9%，信用債為66.1%。

表：房企到期債券余額統計

備注：規模單位為億元，海外債按當月最后一天匯率換算為人民幣 數據來源：中指數據CREIS