光大證券發布研究報告稱，保利發展(600048.SH)發布2022年年報，公司實現營業總收入2811億元，同比減少1.4%，歸母凈利潤183.5億元，同比減少33.0%。公司聚焦深耕核心城市，銷售市占率逆勢提升至3.4%，此外，持續聚焦“核心城市+城市群”，于38城拿地金額占比達98%，核心土儲充裕，土儲結構持續優化。該行認為，公司盈利水平跟隨行業周期下行，但在建安成本及費用管控方面保持高效合理，隨著積極拿地且行業拿地成本回歸合理區間，公司業績有望加速企穩回升。

光大證券主要觀點如下：

(相關資料圖)

盈利隨行業下滑，成本管控穩健：

22年，公司實現營業總收入2811億元，同比減少1.4%，其中房地產銷售結算收入2566億元，同比減少1.6%，主要因并表項目交付規模減少;綜合毛利率為22.0%，其中房地產銷售毛利率為21.8%，分別同比降低4.8pct、5.3pct，主要因低毛利項目集中結轉，結算項目的平均土地成本和平均建安成本分別提升約30.4%、0.3%至0.50萬元/平、0.49萬元/平，項目毛利率降低主要因前期拿地成本提升，建安成本控制相對穩健;歸母凈利潤183.5億元，同比減少33.0%，主要因結算項目毛利率降低導致表內毛利和投資收益減少，以及資產減值損失計提同比增加12.5億元。公司盈利水平跟隨行業周期下行，但在建安成本及費用管控方面保持高效合理，隨著公司積極拿地且行業拿地成本回歸合理區間，公司業績有望加速企穩回升。

聚焦深耕核心城市，銷售市占率穩步提升：

22年，公司實現銷售額4573億元，同比減少14.5%，銷售市占率逆勢提升至3.4%;公司在26個城市銷售額排名第一，重點布局的38城銷售額貢獻為86%，同比提升8pct，深耕效果顯著。

保持合理拿地強度，持續優化土儲結構：

22年，公司新拿地總地價1613億元，新增土儲建面1054萬平米，拿地銷售比為35%;公司持續聚焦“核心城市+城市群”，于38城拿地金額占比達98%，核心土儲充裕，土儲結構持續優化。

直融比重提升，信用優勢顯著：

22年，公司“三道紅線”指標保持綠檔水平，保持財務穩健;新發行公司債及中票合計263億元，直接融資合計規模同比增長40.7%，提升低成本融資額度;有息負債規模為3813億元，同比增長12.7%，融資渠道暢通，其中，直接融資平均成本2.88%，帶動綜合融資成本同比降低0.54pct至3.92%，信用優勢顯著，有效降低資金成本，助力利潤率提升。

風險提示：銷售、拿地不及預期，項目結算不及預期，行業下行超預期等風險。