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長期以來，房地產一直是投資者在經濟風暴中用以尋求庇護的避風港，因為房地產能夠提高租金來抵消通脹的影響。房地產市場可以是高利潤的，但對于那些直接管理房地產的人來說同樣是非常耗時、昂貴甚至令人沮喪的。這使得不動產投資信托基金(REITs)成為房地產領域中具有吸引力的投資方式。投資者可以享受較低的進入成本和被動的收入流，而無需積極管理租戶和建筑。

MAA房產信托(MAA.US)是其中一個很好的投資標的。該公司是美國最大規模的機構房東之一，擁有16個州和哥倫比亞特區共300個公寓社區近10.2萬套公寓的所有權權益。亞特蘭大是MAA最大的市場，約占其同店收入的13%，其次是達拉斯、奧蘭多和坦帕等，而這些城市都具有高增長、低失業率的特點。

MAA多年來在投資者回報方面創造了令人印象深刻的記錄。該公司在今年1月向股東支付每股1.40美元的股息，較上一季度增長了12%，且這是該公司連續第116個季度派息。在過去近十年的時間里，MAA的累計回報率為272.3%，表現好于Vanguard不動產信托指數ETF(VNQ.US)和標普500指數這兩個基準指數。

MAA一直在檢查安全、可靠的REIT投資。該公司擁有易于管理的債務和充足的流動性，可以進一步投資于一個已經擁有房產和租戶的投資組合，產生可靠的(理想情況下是增長的)現金流、以及可持續的股息支付率。

運營資金(FFO)是衡量REITs如何產生和使用現金的標準指標，包括滿足其至少90%的應稅收入用于支付股息的要求。在這方面，MAA的情況看起來不錯。該公司預計，到2023年，核心FFO將升至每股8.88美元-9.28美元，較2022年的每股8.50美元大幅躍升。該公司今年的可比物業收入和每股收益也有望顯著高于去年。

與此同時，該公司目前基于現金流的派息率約為54%，按REIT的標準衡量的話相當低，這表明該公司有能力隨時進一步增加股息。MAA已經連續13年提高股息，目前的股息收益率約為3.2%，股價約為174美元。

投資者對利率上升影響REITs擴張資金能力、以及對租賃物業繼續大幅提高租金的擔憂抑制了他們對這一行業的興趣。不過，MAA是一家久經考驗的公司，其擁有信用評級、經驗豐富的管理、以及為其龐大投資組合的計劃收購、開發和再開發提供資金的目標市場。

MAA的股價在過去12個月里下跌了約17%，相比之下，標普500指數在同一時期內的跌幅為7%，Vanguard不動產信托指數ETF的跌幅則為13%。當然，該股在一年前的價格是創紀錄的，其股價/每股FFO的比率仍接近19倍，與過去10年的平均水平相當，但遠高于五年前的12倍。

因此，盡管近年來投資者普遍看好MAA，但情況總是會發生變化。租金上漲可能會放緩或停止，而房地產市場哪怕出現一點衰退也會削弱收益增長的動力。不過，總的來說，MAA一直被證明是一種為投資者增加財富的有效方法，無需直接擁有房地產或進行管理，而且還具有上市公司股票所帶來的流動性。該公司的資產負債表、投資組合和管理能力可以讓人相信，這種穩定的表現可以持續下去。