馮毅成降存貸利率在下一盤大棋
在近期多次吹風(fēng)以后，“降低存貸利率”終于在8月1日的會議上正式提出。
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當(dāng)天央行、外匯局召開2023年下半年工作會議，會上提到：
繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
這是在第三季度政治局會議召開一周后的回應(yīng)與落實(shí)。
7月24日的政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容表述，開頭就提出“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。
中央明確用“重大變化”來描述房地產(chǎn)市場，并再次強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，或表明當(dāng)前必須要重視房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)暧^經(jīng)濟(jì)帶來的影響。
緊接著的表述是“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”。
這是在強(qiáng)調(diào)“調(diào)整”。在有關(guān)房地產(chǎn)表述的全文里，第一句話第二個(gè)逗號后就強(qiáng)調(diào)“調(diào)整”，其重要性不言而喻。
而降低存貸利率，它的影響是全面且深遠(yuǎn)的，這是在下一盤大棋。
第一是降低家庭風(fēng)險(xiǎn)，做到社會面維穩(wěn)。
值得注意的是，相關(guān)會議的表述是住房貸款利率、存貸利率，也就是新老貸款都要降低。同時(shí)，會議并沒有提到是一次還是多次降低。可以由此基本判斷，這是為當(dāng)前階段降低存貸利率打開了一個(gè)突破口，有關(guān)方面可以根據(jù)后市經(jīng)濟(jì)狀況來靈活調(diào)節(jié)，不排除連續(xù)下降存貸利率的可能性。
第二是提高家庭可自由支配資金額度，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)活力。
因?yàn)榻档痛尜J利率所節(jié)約的月供額度，不僅能緩解家庭支出壓力，而且從行業(yè)面來看，其將有不小的比例能夠轉(zhuǎn)換成消費(fèi)額度，這對于提高日常消費(fèi)，提高國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)是有明顯好處的。
第三是降低法拍房與二手房數(shù)量，修復(fù)行業(yè)生態(tài)。
降低存貸利率和房貸利率后，將有助于減少法拍房的增量和二手房的掛牌量，改變房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，修復(fù)行業(yè)生態(tài)。
第四是遏制家庭資產(chǎn)貶值，遏制貧富差距拉大。
當(dāng)絕大多數(shù)房產(chǎn)在現(xiàn)階段發(fā)生貶值的情況下，再疊加貨幣貶值壓力，以及新老房貸利率差距，持有不同房產(chǎn)的家庭，持房與不持房的家庭之間財(cái)富會有不同速度的變化，大概率造成資產(chǎn)貶值。
降低存貸利率，彰顯社會公平，將新老利率差縮小，將利率總數(shù)降低，能夠遏制家庭資產(chǎn)貶值，同時(shí)遏制貧富差距拉大。
第五是減緩提前還款，儲存市場動能。
在今年2月26日我就分析過這個(gè)問題。毫無疑問，降低房貸利率和存貸利率將有效緩解大規(guī)模提前還款的局面。
如果每個(gè)家庭把50萬、100萬甚至幾百萬提前還給銀行，銀行想要再把這筆錢放貸給社會特別是放貸給住房消費(fèi)的家庭是非常困難的。
在家庭收入上漲困難的階段，一般家庭的首要任務(wù)是降低債務(wù)化解風(fēng)險(xiǎn)。所以這些家庭很難再去產(chǎn)生新的貸款意愿。
第六是進(jìn)入低利率通道已成定局，金融政策順勢而為。
低利率時(shí)代，無論是新增貸款還是存貸利率都必然進(jìn)入低利率通道運(yùn)行。現(xiàn)在幾乎難有投資能夠穩(wěn)保年化5%以上收益，銀行一年定期存款利息也只有1.75%左右。
低利率時(shí)代已經(jīng)到來，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的貸款利率只有相應(yīng)調(diào)到低位才能維持社會良性運(yùn)轉(zhuǎn)。我們可以發(fā)現(xiàn)從2008年至今，房貸基準(zhǔn)利率雖有部分年份回升，但總體趨勢下降。幾個(gè)下調(diào)基準(zhǔn)利率的關(guān)鍵年份數(shù)據(jù)如下：
2008年的房貸基準(zhǔn)利率從7.74%調(diào)整到5.94%；
2012年的房貸基準(zhǔn)利率從7.05%調(diào)整到6.55%；
2014年的房貸基準(zhǔn)利率從6.55%調(diào)整到6.15%；
而從2015年至今的房貸基準(zhǔn)利率為4.90%，后市也大概率會持續(xù)下降。
第七是降低存貸利率的方式值得關(guān)注。
究竟是需要家庭個(gè)人前往銀行單獨(dú)辦理，還是可以實(shí)現(xiàn)批量辦理下調(diào)業(yè)務(wù)？我認(rèn)為后者的可能性較大。
降低存貸利率是在法制化地操作，是面向幾年內(nèi)大規(guī)模房貸客戶的政策。如果需要個(gè)人前往銀行辦理下調(diào)業(yè)務(wù)，過程效率會非常繁瑣低下，不排除會發(fā)生和上半年提前還款一樣遭遇“窗口不夠用”“辦事效率低”等局面。
另一方面，我認(rèn)為本次降低存貸利率主要目的之一是為了彰顯公平，那么主要發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該是優(yōu)先面向2015年至疫情期間產(chǎn)生的高利率房貸家庭。
至于操作方式、銀行資金從何而來并不是一般家庭需要考慮的問題。從行業(yè)面來看，這應(yīng)該是央行和商業(yè)銀行之間的配合問題。
我的觀點(diǎn)是，既然當(dāng)前大水空轉(zhuǎn)難以放出來，可以考慮新增低息資金給銀行，代替原有的高息資金，實(shí)現(xiàn)法治化操作降低存貸利率。
至于此舉產(chǎn)生的新老利差損失由央行調(diào)節(jié)。這相當(dāng)于將一部分大水精準(zhǔn)灌溉到了存貸利率較高的家庭，可以實(shí)現(xiàn)包括社會維穩(wěn)、促進(jìn)消費(fèi)在內(nèi)的全局普惠，帶來多重利好，需要用算大賬思維來看“創(chuàng)新放水”帶來的全局利好。
此外，8月3日《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》文章指出：
有錢才能消費(fèi)、才敢消費(fèi)，是顛撲不破的道理。做大消費(fèi)蛋糕，需要讓老百姓的“錢袋子鼓起來，包括想方設(shè)法提高居民財(cái)產(chǎn)性收入讓居民通過股票、基金等渠道也能賺到錢從而化消費(fèi)意愿為消費(fèi)能力。從這個(gè)角度來說，發(fā)揮好資本市場的作用，是恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的必要之舉。資本市場活了，企業(yè)經(jīng)營好了，投資收入增長了，消費(fèi)者自然更有底氣。就此而言，以活躍資本市場為支點(diǎn)，撬動整個(gè)消費(fèi)大市場，繼而拉動內(nèi)需、推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，既行之有效，也將大有可為。
這段文字也充分印證了本文所講的“防風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)新防水、促消費(fèi)”大趨勢。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到深度救市階段，政策基本在底部，但力度尚未達(dá)到峰值。總體動作是為行業(yè)和全局托底，即使遏制下行趨勢也大概率進(jìn)入緩慢修復(fù)與復(fù)蘇的通道。當(dāng)前政策工具箱仍有牌可出，大家不宜過度悲觀或盲目樂觀。
馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者
