俗話說，“春江水暖鴨先知”。春節剛過，全國各地乍暖還寒之際，資金已早早嗅到了火熱的味道：南向資金加倉內房股意愿強烈，近一個季度以來港股房地產板塊已獲得超百億港元凈流入，僅次于包括騰訊、阿里在內的科技板塊。1月31日，在港股主要指數收跌的情況下，房地產板塊仍呈現主力資金凈流入，并以3.44億元的凈流入金額在各行業板塊中居首。
【資料圖】
自2022年年底以來，前有樓市“金融16條”、“三箭齊發”等“政策大禮包”出臺，后有疫情防控措施優化、經濟復蘇帶動市場需求釋放，密集利好推動房地產行業加速回歸正軌，步入優勝劣汰的新發展周期。
1月31日，碧桂園(02007)200億儲架式注冊發行額度獲批，這是春節后首家獲批的民營房企，也是監管層堅定扶持優質民營房企決心的又一次明確展現。
經過此前的深度回調，目前港股市場整體估值水平處于歷史40%左右分位值，處于近六年來中等偏低水平，正逢低位配置的絕佳時點。身為領跑行業的龍頭房企、監管及金融機構眼中的“示范生”，碧桂園有望率先迎來估值回升。
流動性充裕，鑄就未來成長“底氣”
2023年開年以來，監管部門再度從供需兩端密集出臺政策、釋放積極信號，有力提振了房地產行業信心。從需求側來看，5年期LPR連續下調，地方政府“因城施策”，通過發放購房補貼、優化“認房認貸”標準等多種方式促進購房需求復蘇;從供給端來看，監管層通過信貸、債券、股權多種方式綜合協同，“三箭連珠”，加速房企信用風險出清。
行業實質性升溫之下，房地產行業也迎來了復蘇的跡象。據觀點指數整理國家統計局數據，12月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，降幅較上月收窄0.2個百分點，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.4%、-0.4%和-0.3%。
在對房企的政策支持方面，“流動性”仍是2023年房地產行業的關鍵詞。可喜的是，近段時間房地產行業融資環境已有明顯改善，人民銀行數據顯示，2022年9月份至11月份，房地產開發貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元;2022年四季度，境內房地產企業債券發行1200多億元，同比增長22%。
作為房地產行業內的“三好生”，碧桂園近期在優化流動性、改善現金流方面動作不斷。
從授信額度來看，11月24日，碧桂園分別與中國工商銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行簽署戰略合作協議，共獲得三家銀行逾1500億元綜合授信支持;截至目前，碧桂園累計獲得多家銀行綜合授信超過3000億元，位居民營房企授信額度前列。
從增信發債來看，在中央高層提出擴大對房企增信支持的指引之后，碧桂園成為國內首批發行附帶信用保護工具公司債的示范性民營房企，同時也是為數不多能同時獲得中債增提供增信及央地合作提供增信的民營房企，于去年12月已先后發行兩批10億元公司債，最低發行票面利率低至4.0%。。
從貸款融資來看，1月26日晚，碧桂園披露稱，公司與民生銀行香港分行訂立融資協議，貸款人向公司提供最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資;隨著去年12月以來四大行開始為優質房企提供“內保外貸”業務，碧桂園已獲得工行廣東分行提供的2.8億美元融資。
最后，在股權融資方面，碧桂園已于2022年內完成了4次股權融資，包括3次配售和1次可換股債券發行，合計融資金額超過150億元。
至此，碧桂園已用實實在在的現金流展現了自身扎實的財務管理能力，融資渠道的持續暢通亦為公司未來流動性提供了充分保障。而碧桂園之所以能在市場最為擔憂的融資方面“左右逢源”，不僅得益于公司多年來持續穩健的財務水平，亦源于監管層對以碧桂園為首的優質民營房企的全方面支持。
不論是從政策角度分析、還是以市場眼光來看，優質民營房企都正在成為聚光燈下的“寵兒”。
1月10日，央行、中國銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會中提到，將實施改善優質房企資產負債表計劃;1月13日，央行相關負責人在新聞發布會上透露，《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》將聚焦優質房企，重點推進21項工作任務，綜合施策，改善優質房企現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。中指研究院企業研究總監劉水分析稱，改善優質房企資產負債表，防范化解優質頭部房企風險，將是新一年房地產金融工作的重中之重。
資源對頭部優質房企的傾斜，無疑意味著行業內“優勝劣汰”競爭格局加劇，隨著行業重組并購加速，行業集中度將進一步提升。
華泰證券在近期研報中指出，在行業復蘇和政策呵護的背景下，持續看好房地產板塊的貝塔機遇，看好優質頭部房企將融資優勢轉化為拿地和銷售優勢，在房地產向新發展模式過渡的進程中占得先機;中信證券則表示，低廉的土地價格和行將復蘇的銷售組合中蘊藏著難得的發展機遇，當此時，資金鏈和財務健康度方面的優勢或將成為決定企業未來發展前景的關鍵。
在房地產行業“守得云開見月明”、從困境反轉走向企穩復蘇之際，以碧桂園為首的龍頭房企將下半場“搶跑”，在融資、拿地、收并購等多個方面占據領先優勢，整體業績也將展現出更多的想象空間。
內外兼修，靜待行業下半場發力
在2022年樓市持續低迷、銷量與房價雙雙觸底的“寒冬”中，碧桂園的銷售業績依然體現出不俗的韌性，盡顯穿越牛熊周期的穩健底色。
據中指院數據顯示，按銷售業績計算，2022年中國房地產企業TOP100業績指標集體遭遇“滑鐵盧”。2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%;TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，同比下降12.3個百分點。
據智通財經APP了解，全年全口徑銷售額千億以上的房企僅有20家，而碧桂園在TOP10房企中銷售額及銷售面積依舊位居第一，行業龍頭地位穩固。
在衡量企業經營成果的多項核心指標中，如果說銷售額是一家房企的“外表”，那么交付能力就是對房企“內涵”的考驗。
據披露，2022年碧桂園已累計交付近70萬套房，其中前三季度交付約占全國同期交付量20%，相當于全國交付的每5套房中有1套房出自碧桂園;集團項目第三方交付評估一次性通過率91.86%，項目總累計周巡盤超6.4萬次，第三方工程質量安全巡檢2754次。其中，蘭州碧桂園玖瓏灣、石家莊碧桂園鳳凰城等多個項目更是實現了“交房即交證”。
“交房即交證”即購房者在收房拿鑰匙后，在結清稅款、備齊資料，即可在收房時同步申請辦理不動產登記，領取不動產權證書。“交房即交證”不僅方便了業主、提升了服務質量，同時也一定程度上倒逼房企必須加強對商品房預售資金的監管，并在交付前做好工程驗收、項目管理及相關服務。
在房地產行業競爭的下半場，高質量發展將成為行業的核心邏輯。而“保交付”的比拼背后，本質上還是對房企財務穩健度、產品信譽度、業主滿意度等“硬實力”的驗證。
一年之計在于春，在二月的開頭，監管層已然定下了2023年房地產行業的政策主基調：“增信心、防風險、促轉型”，確保“房住不炒”與“保交樓”的民生底線，堅持風險緩釋、避免“大水漫灌”的政策邏輯。而對于房企來說，“強者恒強”競爭格局已確定，在行業重新啟航之際，如碧桂園這類兼具穩健性與成長性的優質房企股無疑將擁有更大的增長潛力。
