智通財經(jīng)APP了解到，1月9日，紅星美凱龍（01528，601828.SH）發(fā)布公告稱，廈門建發(fā)（600153.SH）正就以現(xiàn)金方式意向受讓紅星控股持有占少于30%公司總股本的A股股份事宜進行商討，廈門建發(fā)實際控制人為廈門市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會，該事項或最終可能導致紅星控股失去對上市公司的控制權。由于該事件并未落地，紅星美凱龍A股已于1月9日起停牌，而港股則繼續(xù)交易。

(資料圖)

受該消息的影響，當日港股紅星美凱龍股價大漲，盤中一度漲超30%，后有所回落，兩日累漲18.11%。

疫情之下，業(yè)績不斷下滑

據(jù)了解，美凱龍的控股股東為紅星控股，實際控制人為車建興。截至2022年12月31日，美凱龍總股本43.55億股，包括A股約36.13億股（占總股本比例82.98%）及H股約7.41億股（占總股本比例17.02%）。其中，紅星控股直接持有美凱龍約26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計持有美凱龍約1860.76萬股，占總股本的0.43%。

據(jù)財報顯示，美凱龍主要通過經(jīng)營和管理自營商場、委管商場、特許經(jīng)營商場和戰(zhàn)略合作商場，開展家裝、設計等范家居消費服務。公司建立的“紅星美凱龍”品牌在一二線城市家喻戶曉，據(jù)2021年財報顯示，紅星美凱龍占中國連鎖家居賣場市場份額17.5%，占家居賣場（包括連鎖與分連鎖）市場份額7.4%，均為同業(yè)第一。截至2022年9月30日，公司經(jīng)營共計94家自營商場，279家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場，此外，公司以特許經(jīng)營方式授權58家特許經(jīng)營家居建材項目，共包括470家家居建材店/產業(yè)街，經(jīng)營規(guī)模/賣場數(shù)量在行業(yè)領先。盡管公司是業(yè)內龍頭企業(yè)，紅星美凱龍亦在持續(xù)擴張，截至2022年9月30日，公司有19家籌備中的自營商場(其中自有16家、租賃3家)，籌備的委管商場中有323個委管簽約項目已取得土地使用權證/已獲得地塊。

據(jù)沙利文，2021 年我國家居市場銷售額為 5.1 萬億元，作為國內龍頭企業(yè)，為何會落到“賣身”的地步？

實際上，疫情這幾年以及房地產調控政策對公司的經(jīng)營影響極大。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，疫情前，紅星美凱龍憑借自營與委管賣場雙輪驅動，及家裝業(yè)務的發(fā)力，收入處于增長區(qū)間。2019年實現(xiàn)營收164.7億元，同比增長15.7%。

疫情發(fā)生后，公司委管門店拓展與家裝等業(yè)務拓展受阻，且公司2020年主動對部分商戶進行免租，2020年公司營收同降13.6%至142.4億元。2021年，得益于品類調整、租金上漲、出租率回暖，公司營收同增9.0%至155.1億元。

2022年疫情反復，公司委管業(yè)務、家裝及商品銷售業(yè)務受限，前三季度營收同比下滑7.67%。疫情影響下業(yè)務開展受限，非經(jīng)常損益也對公司2021年盈利造成一定拖累。2020年公司歸母凈利同降61.4%至17.3億元，主要原因系疫情影響下，公司針對部分自營商場給予租金優(yōu)惠、品牌咨詢委管及建造施工推進受限、投資性房地產公允價值評估放緩所致。2021年歸母凈利同比增長轉正，但仍未恢復至2019年的50%，除業(yè)務開展受限，也與公司對使用權資產進行資產減值及信用減值有關。2022年前三季度，公司扣非歸母凈利同比下降23.68%至11.21億元，主要系委管及家裝業(yè)務因疫情受限所致。

單季度拆分來看，2022年第三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入35.27億元，同比減少8.42%，實現(xiàn)歸母凈利潤2.93億元，折合成全面攤薄EPS為0.07元，同比減少47.25%，實現(xiàn)扣非歸母凈利潤1.84億元，同比減少60.20%。

不僅如此，公司的毛利率亦不斷下滑。2016-2019年公司毛利率下降主要為低毛利率的商品銷售及家裝、工程施工建設業(yè)務收入占比提升所致。2020年后，疫情對除自營賣場以外的其他業(yè)務造成負面影響，盈利能力均出現(xiàn)一定程度減弱。2022年前三季度，公司毛利率繼續(xù)下滑至60.18%，同比下降2.91個百分點。單季度分拆來看，第三季度綜合毛利率為55.91%，同比下降6.21個百分點。

業(yè)績的不斷下滑，對于負債并不低的紅星美凱龍而言也造成了巨大的打擊。

多次出售資產，皆因高負債？

據(jù)紅星控股債券發(fā)行人財報數(shù)據(jù)顯示，截止2022年上半年末，紅星控股總資產為1874.88億元、總負債1229.18億元；其中，一年內到期的流動負債為662.25億元，貨幣資金僅87.57億元。截至2022年12月底，紅星控股持有的紅星美凱龍約70.96%股權處于質押融資，較2022上半年末的60.53%進一步上升。

此外，公司三季報顯示，截止2022年9月30日，美凱龍的總資產1336.35億元，總負債760億元。其中，貨幣資金為57.38億元，短期借款22.75億元，一年內到期的有息負債73.42億元，短期償債存在一定缺口。

高額的債務，也是紅星美凱龍考慮出售股權的主要因素。事實上，這并非“紅星系”首次出售資產。早在2021年6月，美凱龍曾將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本。當年的7月份，紅星控股出售旗下優(yōu)質房地產業(yè)務板塊紅星地產70%股權予以遠洋資本，交易價40億元。此后的10月份，美凱龍物業(yè)80%股權出售，受讓方是旭輝永升服務，現(xiàn)金代價為6.96億元。

多次的資產出售，也側面印證公司此次出售股權與公司資金壓力過高有關。若此次實控人能換成建發(fā)，對紅星美凱龍而言，無疑是重大利好。

據(jù)建發(fā)股份第一大股東為建發(fā)集團，建發(fā)集團是世界500強企業(yè)，實控人為廈門市國資委，主營業(yè)務包括供應鏈運營業(yè)務和房地產業(yè)務兩大主業(yè)。

目建發(fā)股份已逐步發(fā)展成為閩系房企新龍頭，地產投資遍及全國70余座城市。2019年至2021年，建發(fā)房產營收分別為3372.39億、4329.49億、7078.44億，年平均復合增長率為44.88%。

近兩年，房地產行業(yè)發(fā)展明顯放緩，建發(fā)股份卻未放緩發(fā)展地產業(yè)務的腳步。財報顯示，截至2022年9月30日，建發(fā)股份供應鏈運營業(yè)務分部總資產為1834億元，房地產業(yè)務分部總資產達5919億元，是供應鏈業(yè)務資產規(guī)模的三倍有余。

不僅如此，根據(jù)CRIC公布的12月百強房企銷售排行榜，建發(fā)房產2022年銷售總額為1703億元,同比下滑0.5%，其12月單月銷售金額255億元,同比增長10%。若加上持股95%的聯(lián)發(fā)集團銷售金額，建發(fā)房產2022年總銷售金額2158億元，同比僅下滑7%。

不難看出，建發(fā)實力相當雄厚。不過對于此次收購紅星美凱龍，資本市場似乎并不買單。自建發(fā)股份發(fā)布公告后，公司股價便“喜提”跌停，兩日大跌11.25%。

而資本不買單的重要因素或在于市場并不認為紅星美凱龍是個優(yōu)質資產，不管是其商場租賃業(yè)務亦或是其家居業(yè)務，在疫情下都受到了極大的沖擊，而疫情后能否恢復尚待商榷。但接盤紅星美凱龍也意味著建發(fā)不得不“背上”相關的債務，可能會影響公司繼續(xù)拿地。