利好政策密集出臺之后，樓市正在掙扎回暖。

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之所以說用“掙扎”形容，是因為一系列數據指明：在政策的利好之下，房地產行業整體尚未真正回暖，只有部分市場開始顯現暖意。

據公眾號“地產營銷人”統計披露，2022年11月份，北京市商品房成交5226套，環比上月下降38%，同比下降16%;成交均價48166元/㎡，環比上漲2%，同比持平。其中，住宅成交3781套，環比下降10%，同比下降21%;成交均價57216元/㎡，環比下降8%，同比持平。從上述數據表現不難看出，商品房市場仍處于行業困境反轉的底部。

不過，逆市之下，還是有好的信息傳來：即11月份北京的別墅成交均價環比、同比皆有所上漲。具體而言，期內，北京別墅成交均價達到47199元/㎡，環比上漲13%，同比上漲6%。

而北京別墅市場相較其它細分市場更為堅挺的表現，無疑也透露出一個重要的信號——后疫情時代下，別墅或許將是市場最先迎來“春天”的幸運兒。

洞察后疫情時代需求 人居產品迭代升級

疫情改變了人們的生活方式，也改變了購房者的居住理念和置業觀念——社區密度、自然環境、戶型功能規劃等等，都成為購房者重要的衡量標準。別墅作為密度最低的住宅區，自然也就憑借著較高的安全性和舒適性成為后疫情時代購房者剛需。

具體來說，別墅主要具有以下幾個方面優勢：一是，低密，安全性高。由于單位面積土地上居住的人口較少，與鄰居的接觸頻率較低，受感染的風險相應降低，極大地提高安全性。二是，自帶庭院、花園等大面積休閑空間，即使隔離在家無法出門，也有更多接觸到自然的機會。最后則是，能夠滿足家中各個成員的空間需求，讓家人獲得更和諧的空間關系。

在上述人居優勢加持下，自2020年初疫情爆發以來，相較于其它住宅產品的低迷下行，別墅反而逆市上揚。

據克而瑞監測數據顯示，2020年疫情后，由于人們改變了對居住空間的思考與追求，從而促使別墅產品需求大幅增長，尤以2020年2、3季度別墅成交量增長為甚，各能級城市幾乎都達到了歷史最高值。

其中，一線城市在2020年3季度迎來較大的增長，成交量達到5925套，自2018年以來成交最高值;二線城市2020年2季度成交19726套，居歷史季度成交高位;三四線城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居歷史最高。

(圖片來源：克而瑞地產研究中心)

事實上，智通財經APP還發現，后疫情時代，人們對于居家的要求已不再止步于品質人居，更為健康、更為舒適和更為智慧的人居方式正逐漸成為高端生活方式的標配，而這無疑也進一步催化人們對別墅產品的需求。在此大背景下，石榴集團推出“石榴現墅節”活動，為未來健康人居生活方式提供更多可能性。

“我們在產品研發時更多的將關注點放在了‘人’身上。”石榴集團資深設計師在講述設計理念時這樣說道。這體現在了該公司旗下產品的諸多細節中：極致的樓間距享有更多的陽光與全齡的活動空間;歸家動線不止步于私密，更多的從健康智能、人性化進行升級，“智能人臉識別”系統讓無接觸歸家得以實現，減少人與物接觸的感染風險;戶型設計則充分考慮人居需求，無論是潔污分離的生活需求還是空間的成長性，超大面寬放大的不止是尺度，也是對采光通風的極致占有。

稀缺性加持 投資砝碼進一步加重

事實上，除了人居健康、安全性等特質刺激別墅市場需求之外，還有一大原因正在進一步增加別墅的價值砝碼。

近年來，為提高土地利用率，國家曾多次出臺規定限制別墅用地的審批，嚴格限制別墅用地審批，從操作層面逐漸將純別墅擋在門外，當前主要“類別墅”的低密高端住宅為主。而“禁墅令”的出現，也使得別墅這一住宅產品變得越來越稀缺。

結合克而瑞地產研究中心披露數據來看，目前部分城市別墅市場均處于供不應求的狀態，尤以一線城市為主。

具體而言，疫情以來，別墅產品受到較大的歡迎，各城市的供求比也發生了較大的變化。整體來看，別墅成交量的上升，消耗了部分城市的庫存，使得供求比回到1.2以下，達到供需平衡的狀態。截至目前，大部分城市的別墅供求比均小于1，處于供不應求的狀態。

值得注意的是，一線城市自2020Q4開始，供求比一直低于1，2021年下半年整個市場的供求比甚至在0.8以下，處于供不應求的狀態。主要在于一線城市的限墅令更為嚴格，高昂的土地成本又限制企業低容積率的社區的建造，別墅類產品較為稀缺，疫情又催生了較大的需求，導致市場供不應求。

(數據來源：克而瑞地產研究中心)

而伴隨著別墅市場的緊俏，近年來各能級城市的加權別墅套均價也一直在穩步上升。其中，一線城市由2018年的909萬/套上升到2022年1049萬/套，漲幅達到15%;二線城市由2018年411萬/套上升到2022年的468萬/套，漲幅達到13%;三四線城市由2018年347萬/套上升到2022年的439萬/套，漲幅在各能級城市中最高，達到了27%。

至此，在稀缺性的作用下，別墅的確是越來越“貴”了。

而不得不說，這一點也恰好進一步增添了別墅的價值砝碼。據悉，基于資產增值、保值的需求，核心城市以別墅為典型的豪宅產品向來是抵御通脹的重要渠道。隨著別墅市場越來越稀缺，其投資價值也變得愈來愈大，從而也促使更多的購房者對核心城市的別墅趨之若鶩。

以北京通州K2十里春風項目為例，該項目是建面約155平米聯排別墅產品，兼具別墅產品舒適性同時項目擁有完善的社區配套體系，疊加核心城市的區域優勢，一直占據北京通州別墅銷售熱榜，投資價值不言而喻。

(北京K2十里春風聯排別墅實景圖)

此外，除了前文提到的北京K2十里春風項目之外，石榴集團還有6個項目正在參與“石榴現墅節”活動，比如蘇州的石榴世家院子和石榴江南院子。這些別墅項目覆蓋全國6大核心城市，均是現房別墅且具有較大優惠，在低密、安全性等優勢作用下，未來增值空間亦十分可期。

由此，智通財經APP認為，對于置業者而言，此時的確不失為一大入手別墅的好時機——既滿足了低密、舒適、安全等人居需求，又通過別墅抵御通脹屬性實現了資產增值、保值的投資需求。

結語

綜上種種，不難看出，別墅住宅能夠在冷淡樓市賣得火熱并非偶然，而是多重因素共同作用所致。

一方面，別墅住宅能夠滿足后疫情時代“低密”“舒適”“安全性高”的人居剛需;另一方面，區域位置、城市配套、景觀環境等優勢也進一步增加了投資價值，從而也促使核心城市中的別墅身價可以在逆周期中不跌反升。除此之外，在政策的不斷松綁利好下，目前也可謂購房人購房門檻、購房成本最低的時候。

而鑒于此，似乎也就不難理解為什么是別墅住宅能夠率先迎來“春天”了。