由于借貸成本高企加上普遍的通脹侵蝕了住房負擔能力和需求，各項數據均顯示美國房地產正在降溫。不僅美聯儲團隊建立的新指數顯示，美國租金通脹快速放緩;而且，美國11月新屋開工數繼續下降，許可數量大幅下降;此外，數據顯示，11月的租金漲幅連續第十個月放緩。

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房市即時指標顯示疲弱

智通財經獲悉，一項旨在捕捉租賃市場變化而不受限于滯后效應的新指數顯示，美國房地產市場的降溫將在明年的官方通脹數據中體現出來。克利夫蘭聯儲與美國勞工統計局的研究人員建立了一個衡量標準，該標準僅基于最近搬進來的租戶的租金，并將其與另一個衡量所有租戶平均租金的標準進行了比較。

根據本月的一篇論文，結果顯示，新租戶租金指數正從峰值12%左右快速下降。研究人員發現，他們的新租戶租金數據走勢往往比CPI中的住房指標領先一年左右，而對于全租戶租金指標來說，差距約為四分之一。

由于房地產在官方通脹數據中體現的機制，在實時市場狀況體現在數據中之前，通常會有一段較長的時間滯后。這可能會讓美聯儲和其他地方的政策制定者在住房成本方面有些盲目，而住房成本是核心CPI籃子中最大的組成部分。

Apricitas Economics經濟學家Joseph Politano表示由于這個原因，由美聯儲和勞工統計局團隊建立的新指數“可能是目前唯一最重要的新通脹指標”。但研究人員正在進行爭論，即總體通脹數據應該基于整個租賃市場，還是僅基于新租戶。前者涵蓋了更廣泛人群的金融經驗，而后者更善于捕捉市場價格的最新變化。

美國新屋開工數連續三個月下滑

美國11月新屋開工數繼續下降，許可數量大幅下降，原因是借貸成本高企，加上普遍的通脹侵蝕了住房負擔能力和需求。周二公布的美國政府數據顯示，美國11月新屋開工年化月率為-0.5%，下降至143萬戶。單戶住宅開工降至82.8萬戶，為2020年5月以來最低。衡量未來建筑量的指標——美國11月營建許可月率初值為-11.2%，下降至134萬戶。單戶住宅營建設許可下降7.1%，為2020年以來的最低水平。

新屋開工數持續下滑，突顯出今年抵押貸款利率飆升抑制了買家需求，并拖累了整個房地產市場。與此同時，勞動力和建筑材料的高成本使得建筑商在利用推銷措施吸引買家的同時，更難保持利潤率。

美國抵押貸款利率已經從高點回落，但借貸成本仍是去年的兩倍。而且，由于美聯儲預計明年將進一步加息，再加上經濟衰退的可能性，美國房地產市場可能會在明年繼續疲軟。

今年，房屋建筑商的信心指數逐月下降，12月跌至疫情爆發以來十多年來的最低水平。需求疲軟導致近三分之二的建筑商推出優惠措施來吸引買家。

根據美國人口普查局的數據，11月多戶住宅的建設許可環比下降了18%，降幅大大超過預期。Bleakley Financial Group的首席投資官Peter Boockvar稱：“我一直聽到多戶住宅項目被取消的傳聞，因為建設成本仍然很高、融資利率急劇上升、租金增長速度放緩。”所有這些因素，再加上目前的高建設水平，都預示著明年的建設活動會出現更大幅度的放緩。

美國南部和中西部的獨棟房屋破土量下降，四個地區中有三個地區的營建許可量下降。與此同時，成屋數量增長近11%，為2007年8月以來的最高水平，這表明在需求下降的情況下，建筑商在處理積壓房屋方面取得了更大進展。11月成屋銷售數據將于周三公布，周五將公布新屋銷售數據。

美國11月租金漲幅連續第十個月放緩

此外，根據Realtor.com的數據，11月的租金漲幅連續第十個月放緩，與2021年11月相比，租金僅增長了3.4%。這是19個月以來的最小漲幅。在美國50個最大的都會區市場中，租金要價的中位數降至1712美元，比10月份低了22美元，較7月份的峰值下降了69美元。

Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale稱：“隨著假期的臨近，許多美國人的預算被分配到多處，給租賃市場帶來了過去幾年從未見過的更典型的季節性降溫。盡管(租金漲幅)最近有所緩解，但租房者在2023年將繼續受到負擔能力的挑戰，預計租金將創下更多歷史新高。”

雖然Realtor.com的報告著眼于所有類型房屋的租金，但另一份只關注10月份獨立屋租金的報告也顯示出了類似的情況。CoreLogic報告稱，與2021年10月相比，獨立屋租金漲幅放緩至8.8%，是一年多來的最小漲幅。